¿El fin de las hipotecas sobre obligaciones futuras y eventuales?

The end of mortgages on future and eventual obligations?

Martín Mejorada Chauca

Resumen: Registral. Mediante la Resolución N° 229-2024-SUNARP/PT se publicaron importantes precedentes del Tribunal Registral. Entre ellos tenemos al sexto precedente, por el cual se establece que, de no constar en la partida registral o en la declaracion jurada del interesado el nacimiento de alguna obligación, el plazo de caducidad de las hipotecas que garantizan obligaciones futuras, eventuales o indeterminadas se computará desde la fecha de inscripción del gravamen. El autor discrepa de dicho precedente. Refiere que la Ley N° 26639 es la única fuente sustantiva para definir en qué casos procede la caducidad de la hipoteca y el artículo 3 no deja ninguna duda: los gravámenes que aseguran créditos (como la hipoteca), se extinguen a los diez años de la fecha de vencimiento del plazo de la obligación garantizada, no desde la inscripción de la garantia.

Abstract: Through Resolution No. 229-2024-SUNARP/PT important precedents of the Registry Court were published. Among them we have the sixth precedent, which establishes that, if birth of any obligation is not recorded in the registry record or in the sworn statement of the interested party, the expiration period of mortgages that guarantee future, eventual or indeterminate obligations will be computed from the date of registration of the lien. The author disagrees with this precedent. He states that Law No. 26639 is the only substantive source to define in which cases the expiration of the mortgage proceeds and article 3 leaves no doubt: the liens that secure credits (such as the mortgage), are extinguished ten years after the date of expiration of the term of the guaranteed obligation, not from the registration of the guarantee.

Palabras clave: Hipoteca / Obligaciones futuras / Caducidad de la hipoteca

Keywords: Mortgage / Future obligations / Mortgage expiration

Marco normativo:

Código Civil: art. 2001 inc. 1.

Ley que precisa aplicación de plazo de caducidad previsto en el articulo 625 del Código Procesal Civil, Ley N* 26639 (27/06/1996).

Recibido: 27/09/2024 // Aprobado: 04/10/2024

GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | N° 135 SETIEMBRE 2024 ISSN 2305-3259 pp. 119-121

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Mediante la Resolución N° 229-2024- SUNARP/PT se publican los precedentes registrales aprobados por el 289 Pleno del Tribunal Registral del Perú. El sexto precedente contiene una curiosa interpretación de la caducidad de la hipoteca, en aplicación del artículo 3 de la Ley N° 26639 y artículo 120 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, que disponen que esta garantía caduca a los 10 años contados desde que la obligación garantizada es exigible.

En resumen, el precedente señala que, si la hipoteca garantiza obligaciones futuras o eventuales, el cómputo del plazo para la caducidad se realiza desde la inscripción del gravamen, pues no es posible saber si los créditos llegaron a nacer o cuándo se hicieron exigibles. Según las resoluciones que sustentan el precedente (resoluciones N°s 5083-2023-SUNARP-TR del 27/10/2023 y 4680-2023-SUNARP-TR del 17/11/2023), ante dicha imposibilidad hay que facilitar la extinción de la garantía. También dice que esta situación no está prevista en el artículo 120 del Reglamento.

Respetuosamente, discrepo del precedente. La Ley N° 26639 es la única fuente sustantiva para definir en qué casos procede la caducidad de la hipoteca. El artículo 3 de la ley no deja ninguna duda, concretamente el segundo párrafo dispone que los gravámenes que aseguran créditos (como la hipoteca), se extinguen a los 10 años de la fecha de vencimiento del plazo de la obligación garantizada, no desde la inscripción de la garantía.

Soy testigo de excepción de cómo surgió esta norma. Ayudé a mi amigo y maestro Jorge Avendaño en la sustentación del proyecto, cuando él era congresista. La idea de que la garantía se levante a los 10 años desde que vence la obligación garantizada, se sostuvo en el hecho de que ese es el plazo de prescripción de la acción real y de los créditos en general (art. 2001, inc. 1 del Código Civil) Es decir, no había daño en levantar la hipoteca, sin la intervención del acreedor, si debido al tiempo transcurrido lo más probable es que la garantía ya no se ejecutaría.

El artículo 1104 del Código Civil señala que la hipoteca puede garantizar obligaciones futuras o eventuales, Estas obligaciones son por definición créditos que no han nacido o no son exigibles al tiempo de constituirse la garantía. Las partes esperan que estos créditos surjan más adelante, o incluso aceptan la posibilidad de que no nazcan nunca. Obviamente, acreedor y deudor tienen una relación comercial en cuyo marco podrían aparecer obligaciones y se necesita un aseguramiento anticipado que facilite desembolsos seguros y rápidos. La existencia de dicha relación es la base de la garantía y el cumplimiento de la accesoriedad que requiere toda hipoteca, El tipico caso es el de las “lineas de crédito” que el deudor podría o no usar, pero si lo hace ya tiene una garantía que la respalda de antemano, lo que hace más ágil y barata la entrega del dinero.

El reembolso de las obligaciones futuras o eventuales solo es exigible cuando luego de nacidas se cumple el plazo pactado para su retorno. En estas operaciones hay un vencimiento del plazo de las obligaciones, pero obviamente la fecha concreta no aparece en el título de la hipoteca. Esta circunstancia no afecta la validez y subsistencia de la garantía. Es más, las partes suelen pactar que las hipotecas son a plazo indeterminado, precisamente para que se mantengan mientras hay relación comercial y aun cuando las obligaciones futuras o eventuales no hubiesen nacido.

El segundo párrafo del artículo 3 de la Ley N° 26639 señala que el plazo para la cancelación de la hipoteca se cuenta desde que el crédito ha vencido. El hecho de que en las garantías sobre obligaciones futuras o eventuales no se pueda saber con facilidad si estas nacieron o cuando vencieron, no cambia el mandado expreso de la norma. ¡Si esta dificultad no se supera pues no se levanta la hipoteca y ya!

La interpretación del Tribunal Registral contraría la existencia misma de una modalidad de garantía prevista expresamente en el Código Civil (hipoteca a favor de obligaciones futuras o eventuales). En los hechos, al contar el plazo desde la inscripción, el Tribunal convierte a estas garantías en unas sobre obligaciones presentes y exigibles desde la misma celebración de la hipoteca. Semejante intromisión no solo violenta el Código Civil sino incluso el artículo 62 de la Constitución que prohibe al Estado modificar los términos de los contratos privados.

Finalmente, el precedente también se equivoca al interpretar el artículo 120 del Reglamento del Registro de Predios, pues dicha norma si se ha puesto en la situación de aplicar la caducidad de la hipoteca en obligaciones futuras y eventuales, señalando que para tal efecto debe demostrarse con instrumento público cuándo venció el crédito para poder computar el plazo. Obviamente esto supone demostrar que la obligación nació.

El hecho de que un reglamento registral se ocupe de un aspecto sustantivo como es el mantenimiento o la caducidad de un derecho real, es sumamente cuestionable. Una norma registral, de infimo rango, no puede reglamentar un derecho que nace de la ley, mucho menos definir sus alcances. Peor aún, un precedente no puede cambiar una ley, pasando por encima de su propio reglamento.

"La interpretación del Tribunal Registral contraría la existencia misma de una modalidad de garantía prevista expresamente en el Código Civil (hipoteca a favor de obligaciones futuras o eventuales). En los hechos, al contar el plazo desde la inscripción, el Tribunal convierte a estas garantías en unas sobre obligaciones presentes y exigibles desde la misma celebración de la hipoteca".

El Tribunal se afana en facilitar la extinción de la hipoteca por el mero transcurso del tiempo. Peligroso objetivo que pone en riesgo la confianza en las garantías sobre obligaciones futuras y eventuales, que curiosamente son las más atractivas del mercado. Habrá que colocar cláusulas de ajuste y permanencia en los contratos de hipoteca para frenar dicho afán.