Algunas propuestas para mejorar el proceso de desalojo en nuestro país

Some proposals to improve the eviction process in our country

Entrevista a Martín Mejorada Chauca

Resumen: Luego de la expedición del IV Pleno Casatorio Civil se pensó que los procesos de desalojo en nuestro país no solo ganarían en predictibilidad, sino también en celeridad. No obstante, para nadie es un secreto que dicho proceso sigue representando una carga en tiempo y recursos que pesa sobre el propietario que desea recuperar su predio y que debe enfrentar la mala fe de una persona que abusa de los defectos del sistema para permanecer más tiempo en posesión de un bien que no es suyo. Por ello, decidimos conversar con el reconocido experto en Derechos Reales, el profesor Martín Mejorada, quien nos ofrece su visión sobre esta problemática y, además, ensaya interesantes propuestas para mejorar el proceso de desalojo en nuestro país.

Abstract: After the issuance of the IV Civil Cassation Plenary, it was thought that the eviction processes in our country would not only gain in predictability, but also in speed. However, it is no secret to anyone that this process continues to represent a burden in time and resources that weighs on the owner who wants to recover his property and who must face the bad faith of a person who abuses the defects of the system to stay longer. in possession of property that is not yours. For this reason, we decided to talk with the renowned expert in Real Rights, Professor Martín Mejorada, who offers us his vision on this problem and, in addition, tries out interesting proposals to improve the eviction process in our country.

Palabras clave: Desalojo / Posesión precaria / Devolución del bien

Keywords: Eviction / Precarious possession / Return of property

Marco normativo: Código Civil: art. 1700. }

Recibido: 25/06/2024 // Aprobado: 1/07/2024

GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | N° 132 JUNIO 2024 1SSN 2305-3259 « pp. 9-12

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¿Cuáles son para usted las reglas vinculantes más importantes para el proceso de desalojo establecidas en el IV Pleno Casatorio Civil?

En lo general, resalta el criterio adoptado según el cual la calidad de “poseedor precario” emana de la apreciación palmaria sobre la falta de derecho del demandado, sin que se requiera mayor actividad probatoria. Es precario quien, a todas luces, puesto en la mirada sumaria del desalojo, no exhibe indicio de un título o derecho que justifique su permanencia en el bien. Esta es la tesis que llevé al IV Pleno y que el colegiado hizo suya, en mayoría.

"Debería existir un solo proceso para que el propietario recupere la posesión del bien y debería ser administrativo. Si el poseedor no está de acuerdo con la decisión, que él acuda al Poder Judicial para revertir la situación. Atribuirle al propietario la carga de un proceso judicial, inevitablemente largo, es disfuncional".

En lo particular, destacan dos reglas. La primera sobre la continuación del arrendamiento cuando el arrendatario continúa en el predio luego de vencido el contrato, y la segunda sobre lo que ocurre, el poseedor ha edificado sobre la finca y no se quiere ir. El Pleno señaló con claridad cómo proceder en estos casos.

La primera regla se refiere al artículo 1700 del Código Civil. Antes del IV Pleno existía incertidumbre sobre si el arrendatario se convertía en poseedor precario por la sola condición del plazo del contrato, o si era necesario un requerimiento de restitución posterior. Ahora, el tema es claro: si al finalizar el arrendamiento el ocupante no se va, es necesario un requerimiento de devolución del inmueble, antes de presentar la demanda.

La segunda regla se refiere a la situación de los demandados que han realizado edificaciones o modificaciones en el predio. El Pleno dispone que el poseedor es precario y que las construcciones que hubiese realizado sobre el bien ajeno no le otorgan ningún derecho de posesión pues en todos los casos estas pasan a ser propiedad del dueño del suelo en virtud de la accesión.

Luego de la sentencia del IV Pleno Casatorio, ¿usted considera que se ha mejorado en predictibilidad y celeridad en los procesos de desalojo en el Perú?

La gran virtud de los plenos de la Corte es que elimina la incertidumbre. Puede que la regla que se ponen en vigencia no satisfaga a todos los “juristas”, pero lo cierto es que una vez establecida la regla ya sabemos a qué atenernos y los abogados podemos diseñar mejor la estrategia de defensa. La incertidumbre de no saber cómo va a resolver el Poder Judicial es lo peor que le pasa al sistema jurídico.

Las dos reglas que mencioné como las más importantes, sin duda han ayudado a que miles de casos de desalojo se interpongan y se defiendan con la certeza de cuál será el resultado. De un lado, nos guste o no, hay que enviar la carta final para pedir la devolución del predio antes de la demanda. Asimismo, los “tinterillos” ya saben que aconsejar a sus clientes demandados hacer alguna construcción en el predio no impedirá el desalojo.

Lamentablemente la demora en los procesos de desalojo no ha cambiado mucho, pero eso se debe a que todos los trámites judiciales tardan años por la carga excesiva y otros males endémicos. La existencia de los plenos no cambia esto.

Una de las razones de la demora tiene que ver con la competencia de los jueces y el inicio del trámite del desalojo ante la justicia de paz o ante el juez especializado. Ese es un enredo de colegas de menor grado, del cual no se ocupó el IV Pleno.

¿Le parece adecuado que en nuestro país existan diversos procedimientos distintos de desalojo? ¿Considera que alguno podría suprimirse?

Debería existir un solo proceso para que el propietario recupere la posesión del bien y debería ser administrativo. Si el poseedor no está de acuerdo con la decisión, que él acuda al Poder Judicial para revertir la situación. Atribuirle al propietario la carga de un proceso judicial, inevitablemente largo, es disfuncional.

La decisión sobre quién debe acudir al proceso judicial para defender un bien, pasa por un análisis estadístico y funcional. Normalmente, ¿quién abusa de la situación: los propietarios que quieren recuperar el bien o los poseedores que se quieren quedar el mayor tiempo posible? Es evidente que los segundos. Al final de las historias judiciales se sabe que el propietario era quien tenía derecho y el poseedor no. En ese sentido la ley debe darle la carga más pesada a los que abusan y facilitarle las cosas a los otros.

La variedad de “desalojos” que se han puesto en marcha son “parches” que ayudan un poco pero no resuelven, pues son trámites que requieren formalidades costosas que no están al alcance de todos y que siempre terminan en manos de un juez. El Ministerio de Justicia debería contar con un equipo de funcionarios administrativos en todo el Perú, como parte de su sistema de solución de conflictos, para resolver las disputas de desalojo en instancia única y de ejecución inmediata, sin perjuicio de que sus decisiones sean revisadas en el Poder Judicial a pedido de la parte disconforme.

"El Ministerio de Justicia debería contar con un equipo de funcionarios administrativos en todo el Perú, como parte de su sistema de solución de conflictos, para resolver las disputas de desalojo en instancia única y de ejecución inmediata, sin perjuicio de que sus decisiones sean revisadas en el Poder Judicial a pedido de la parte disconforme".

¿Qué cambios usted propondría para mejorar el proceso de desalojo en nuestro país?

Como dije, debería existir un solo proceso para que el propietario recupere la posesión del bien y debería ser administrativo. Si el poseedor no está de acuerdo con la decisión, que él acuda al Poder Judicial para revertir la situación. Esta sería una modificación dramática, pero estimo que sumamente útil.

Mientras tanto, si el desalojo sigue siendo judicial deberían tramitarse en todos los casos ante el juez de paz letrado y resolverse obligatoriamente en audiencia única. El poseedor necesariamente debe consignar la renta de mercado en el juzgado como requisito para que se tramite su defensa. La apelación solo debería suspender los efectos de la sentencia favorable, si el apelante garantiza el pago de los daños con una caución bancaria que fija el juez. Si la apelación es desestimada y se mantiene la orden de desalojo, el demandante se queda con la garantía.

La idea con estas medidas es desalentar el abuso de los poseedores.