La inmovilización de partidas registrales

El 27 de noviembre de 2013 se publicó la Directiva N° 008-2013-SUNARP-SN, mediante la cual se crea un procedimiento para inmovilizar temporalmente las partidas del Registro de Predios. A pedido del titular de la partida, mediante una escritura pública unilateral, se inscribe un asiento de inmovilización impidiendo que se anoten actos voluntarios de disposición o gravamen por un plazo máximo de 10 años, o hasta que lo autorice expresamente el propietario con derecho inscrito. El pedido contiene una declaración jurada del titular en el sentido de no haber celebrado ningún acto de disposición que esté pendiente de inscripción. Se trata de una fórmula para enfrentar a los delincuentes que a diario presentan documentos falsificados en el Registro de los Predios.

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El Registro representa cierto riesgo. Paradójicamente, lo que se entendería como algo positivo (inscribir) se torna en peligroso. Pese a que en el Perú las titularidades se adquieren por lo general con la celebración de los contratos y no requieren inscripción, el Código Civil señala que un título inscrito se presume cierto, aunque el derecho que informa pudiese no existir. ¿Cómo es esto posible? Si una persona aparece en el Registro como propietaria de un bien, puede ocurrir que su título esté viciado por causas que no fueron detectadas por el registrador. No olvidemos que el funcionario solo conoce la superficie del documento, no sabe de los aspectos materiales e inmateriales que acompañan a la celebración del contrato y que eventualmente lo anulan. Los terceros que miran la información registral no tienen cómo saber de las anomalías de un título inscrito, tienen buena fe y por ello se les protege (artículo 2014 del Código Civil).

Cada vez que se ampara a un tercero se despoja al verdadero titular. El sistema legal acepta esto como una excepción a favor de la seguridad del tráfico. Es una medida dramática pero necesaria, de lo contrario cada adquirente tendría que hacer una investigación muy costosa sobre el título del enajenante. Cuando los criminales acceden al Registro falsificando documentos que no pueden ser detectados por los registradores, logran una inscripción aparentemente correcta. Ciertamente esa anotación no protege a los delincuentes (no tienen buena fe), pero sí ampara a quienes adquieren de ellos desconociendo el delito. Cuando aparece el tercero, el verdadero dueño pierde el dominio. Se podrá perseguir y encerrar al malhechor, pero la propiedad se habrá perdido irremediablemente. 

En este escenario, la inmovilización de la partida es un mecanismo para dificultar la inscripción fraudulenta. Si la partida está inmovilizada y se presenta un título transfiriendo algún derecho, el registrador observará el documento mientras no se acompañe el pedido del propietario levantando la inmovilización. La revocatoria de inmovilización debe ser expresa y debe constar por escritura pública, cuya autenticidad será comprobada por el registrador mediante oficio dirigido al notario. 

Por cierto, este mecanismo no permite que el propietario defraude a sus acreedores. Aunque exista un asiento de inmovilización, ello no impedirá que se inscriban actos de disposición o gravamen que consten en documentos de fecha cierta anterior, previa comprobación de la autenticidad a través del notario correspondiente. Tampoco se impide la inscripción de actos de disposición o gravamen provenientes de mandatos judiciales, arbitrales o administrativos, incluso expedidos con posterioridad a la inmovilización. Llama la atención que en estos casos no se compruebe la autenticidad del título, pese a que tanto o más se falsifica documentos extendidos por jueces, árbitros y burócratas. 

De otro lado, la inmovilización no evita que se inscriban los actos de ejecución de derechos inscritos con anterioridad, como la conclusión de un contrato o la transferencia de propiedad derivada de una condición suspensiva o reserva de dominio inscrita. Igualmente no se detiene la inscripción de la herencia del titular de la partida. 

La inmovilización comprende solo el aspecto registral de los derechos. El titular suspende la partida pero no su patrimonio. Tratándose de los derechos inmobiliarios cuya validez y eficacia no depende del Registro, como la propiedad, el uso, el usufructo, la servidumbre o la superficie, entre otros (todos, excepto la hipoteca), el propietario puede perfectamente celebrar actos de disposición válidos y eficaces, aunque no los inscriba. Si bien existe una vieja disposición que dice que nadie se puede obligar a no disponer o gravar sus bienes (artículo 882 del Código Civil), esta no se ve afectada por la inmovilización registral ya que el propietario conserva impoluto su poder de disposición, no solo porque siempre puede contratar, sino porque es su derecho levantar la suspensión registral en cualquier momento.

Publicado en el portal La Ley