Se observó la inscripción de una subdivisión y donación de un predio. La registradora argumentó que, al constar inscrita una sucesión intestada a favor de los hijos de la anterior titular, se requería el consentimiento unánime de estos nuevos copropietarios para aprobar la subdivisión del lote. Sostuvo que, según el artículo 971 del Código Civil, cualquier modificación de un bien común debe ser adoptada por unanimidad, por lo que solicitó un documento privado con firmas certificadas que ratificara la voluntad de los herederos.

La Primera Sala del Tribunal Registral revocó la observación. El Tribunal fundamentó que, si bien la subdivisión es un acto que modifica sustancialmente el predio y normalmente exige la intervención de todos los copropietarios, en este caso la voluntad de subdividir fue manifestada de forma tácita por la causante al donar partes específicas del lote mediante escritura pública, antes de su fallecimiento. Precisó que, según el artículo 98 del RIRP, las transferencias realizadas en vida por el causante son inscribibles aunque ya conste una sucesión en la partida, pues tales bienes ya habían salido de su patrimonio y, por tanto, no integran la masa hereditaria (Resolución 0432-2026-SUNARP-TR).

La decisión es correcta. Exigir la ratificación de los herederos sobre un acto que la causante ya había perfeccionado y decidido en vida resultaría una traba injustificada, ya que la voluntad de fraccionar el predio quedó plasmada al momento de la donación. De este modo, se evita que un registro sucesorio posterior afecte derechos reales adquiridos válidamente por terceros con anterioridad.