Una compradora inició en 2016 un proceso de otorgamiento de escritura y logró inscribir su derecho en 2019. En ese intervalo, en 2017, los vendedores, quienes seguían apareciendo como dueños en los Registros, constituyeron hipoteca sobre el bien. Al promoverse la ejecución de la garantía, la compradora interpuso tercería de propiedad con la finalidad de impedir el remate.

Tanto en primera como en segunda instancia se declaró fundada la demanda, al considerarse que el acreedor hipotecario no verificó la posesión del inmueble y, por ende, no podía ampararse en la buena fe registral. La Sala Civil Permanente de la Corte Suprema revocó ese criterio y declaró improcedente la tercería. Señaló que el artículo 533 del Código Procesal Civil solo admite la tercería contra garantías reales cuando el derecho del tercerista está inscrito con anterioridad, que no era el caso de autos (Casación 3332-2021 Ventanilla).

La decisión es correcta. Sin embargo, conviene precisar que la tercería no define quién es propietario ni examina la validez de la garantía. Rechazada la tercería, el propietario puede cuestionar la eficacia de la hipoteca en la vía de conocimiento (Casación 3366-2021 La Libertad y la Casación 1321-2020 Lima Sur). No obstante, es verdad que la respuesta en la vía lata podría llegar muy tarde para evitar el remate.