Una inmobiliaria interpuso demanda de desalojo por ocupación precaria contra la compradora de un inmueble, luego de resolver el contrato por falta de pago del precio. La demandada sostuvo que la resolución era inválida, pues dejó de pagar el precio invocando la "excepción de incumplimiento" debido a que la inmobiliaria no había cumplido con realizar la habilitación urbana a la que se había obligado. Esta defensa está prevista en el artículo 1426 del Código Civil.

La Quinta Sala de Derecho Constitucional y Social Transitoria de la Corte Suprema dispuso el desalojo. Señaló que la obligación de realizar la habilitación urbana no es una prestación recíproca del pago del precio y por ello no es válido que la compradora haya suspendido el pago. En consecuencia, la inmobiliaria resolvió correctamente el contrato y la compradora devino en poseedora precaria (Casación 55925-2022 Lima Norte).

La decisión es polémica, pero sentar posición supondría conocer detalles del expediente que no tenemos. Ejecutar la habilitación urbana sí puede ser una obligación esencial que habilite la "excepción de incumplimiento", pero tendría que desprenderse claramente del contrato particular. No basta que sea una compraventa.