Una usuaria solicitó la inscripción del contrato por el cual había transferido la propiedad de un inmueble a cambio de una renta vitalicia y un derecho de habitación al cual no se le consignó plazo. La registradora observó la solicitud indicando que no se había establecido un término para la habitación. La interesada apeló, argumentando que, según el artículo 1021 inciso 4 del Código Civil, el derecho de habitación se extingue con la muerte del beneficiario, por lo que debe entenderse que es vitalicio.

El Tribunal Registral revocó la observación y ordenó la inscripción. Sostuvo que cuando el derecho de habitación se constituye a favor de una persona natural sin indicar plazo, se entiende que es vitalicio, ya que, según la ley, este derecho se extingue con la muerte del beneficiario (Resolución 4389-2025-SUNARP-TR).

Es una decisión equivocada, pues la norma citada se aplica a los casos en que, existiendo plazo, el beneficiario muere antes. Es decir, el Código Civil no suple el silencio de las partes, sino que da cuenta del carácter personalísimo de este derecho.

Si no se estipuló plazo ni se indicó que se trataba de un derecho vitalicio, estamos ante un contrato de ejecución continuada al que se le puede poner fin mediante preaviso de treinta días (artículo 1365 del Código Civil). Otra opción es que si se cree que fue un olvido de las partes, pero en realidad quisieron señalar un plazo, se podría reconstruir la voluntad y su detalle de las tratativas o comportamiento de los intervinientes. También podrían pedirle al juez que fije el tiempo (artículo 182 del Código Civil).